• תעלולי כחלון: כך ממשיכים להציע לנו שפע דירות דמיוני

    שר האוצר הקדים השבוע שיווק דירות שהיו מתוכננות ממילא להגיע לשוק, אבל למרות המהלך היחצני, דרכם של הזכאים החדשים לדירה עדיין ארוכה. ובמקביל, הגידול הדרמטי בצריכה באמצעות אשראי יוצר לבנקים מתחרה חדשה - זירת ההלוואות החברתיות
    16/06/2017 | הדר חורש, סופהשבוע

    חילופי העונות חוללו שינוי גם בשר האוצר משה כחלון, שחזר לדבר על שוק הדירות. ביום רביעי הוא הופיע לצד שר השיכון יואב גלנט (אייטם בפני עצמו) כדי לספר על הרחבה פתאומית בתוכנית הדגל של המשרד, "מחיר למשתכן".

    בתוכנית המורחבת ישווקו בהגרלה אחת גדולה ומורכבת כ־14,600 דירות. מדובר בלא פחות מנס גלוי: לאחר שנה של מכרזים שטפטפו לשוק דירות במשורה, מפרסם מטה הדיור של כחלון וגלנט בבת אחת כמות דירות העולה כמעט ב־50% על כל מה שנמכר לזכאי התוכנית עד כה. בעקבות ההגרלה הגדולה יהיו בישראל אלפי זוגות נוספים עם הבטחה לדירה חדשה ומוזלת בחיפה, בית שמש, חריש או כל יישוב אחר ברשימת ה־24 שפרסם מטה הדיור.

    מהיכן צץ השפע הזה? הוא היה שם תמיד, אולם מטה הדיור נמנע מלשווק אותו. ההחלטה פשוט מקדימה שיווק דירות שהיו מתוכננות ממילא להגיע לשוק. המהלך כולו תוכנן ויצא לפועל כמהלך שיווקי, דומה מאוד למהלכים שיזמו בעבר חברות בנייה על מנת ליצור אפקט שאין מאחוריו בשורה גדולה. אף על פי שהמהלך תוכנן במשך מספר שבועות לפחות, נתן משרד האוצר התראה של שלוש שעות בלבד למסיבת העיתונאים, כאילו מדובר היה באירוע דרמטי שהתחולל באותו בוקר.

    התעלול היחצני עבד היטב: ידיעה על מסיבת עיתונאים דרמטית חרכה את אתרי האינטרנט ויצרה ציפייה דרוכה. אבל עד מהרה התברר שכחלון לא מצא שיטת קסמים שתשנה את השוק. הוא רק החליט להקדים את מכירת הדירות שממילא אמורות להגיע לשוק, על חשבון היצע הדירות בעתיד. ראש מטה הדיור אביגדור יצחקי הסביר שהקדמת הגרלות מחיר למשתכן תיתן לזוגות הזוכים ודאות לדירה, ותגביר את התקוות של זכאים אחרים לזכות בדירה בקרוב.

    מרבית הדירות שנמכרו בהגרלות מחיר למשתכן עד כה היו בפרויקטים שניתן להם היתר בנייה עקרוני, כלומר, עמדו על סף קבלת רישיון מהרשות המקומית. הקבלנים היו יכולים להשלים אותן תוך זמן קצר יחסית ובוודאות גדולה. הפרויקטים החדשים ישווקו לדיירים ללא היתרי בנייה. ההבדל עשוי להיות משמעותי במונחים של זמן המתנה לדירה וסיכון לביטול העסקה.

    דרך ארוכה עוברת קרקע מתוכננת עד שהיזמים מקבלים היתר בנייה ומשלימים את הדירה: תהליך קבלת היתר הבנייה מהרשות המקומית יכול להימשך שנה ויותר. בחלק גדול מהמקרים מדובר בשכונות חדשות שיש לבצע בהן עבודות פיתוח נרחבות, בניית תשתיות ושירותים. במרבית המקרים נחתם עם הרשויות המקומיות "הסכם גג" המחייב לבצע את הפעולות הנדרשות בסיוע ממשלתי נרחב, אבל הסכמי הגג לא תמיד מניבים תוצאות על פי לוח הזמנים שנקבע.

    אם ייכשלו חלק מהפרויקטים ויסבו עוגמת נפש לרוכשים, זה יקרה רק בעוד שנתיים או שלוש, הרבה אחרי הבחירות הבאות. עד אז, מקווים במטה הדיור, יעשה היצע הדירות שעל הנייר את שלו, ומחירי הדירות יירגעו. או שלא.

    כחלון עוד לא מצא שיטת קסמים שתשנה את השוק | צילום: ליאת מנדל

    אימת הבנקאים

    הגידול הדרמטי בצריכה באמצעות אשראי הוא שינוי כלכלי־תרבותי עמוק שעוברת החברה שלנו. רבים מנסים להסביר את התופעה, המלווה בגידול של 25% באשראי למטרות צריכה שנתנו הבנקים לציבור, אבל ההסבר אינו ברור. התופעה קשורה ככל הנראה בשילוב בין הריבית האפסית, השוררת במשק זה שמונה שנים, ויציבות בצמיחה ובתעסוקה, המקנות לציבור תחושה של ביטחון ביכולתו לעמוד בחוב.

    השינוי לא היה רק בלווים, אלא גם במלווים. הבנקים הגבירו ושכללו את מערכות השיווק שלהם למשקי הבית, שתמיד היו לווים טובים. כושר המיקוח הנמוך שלהם גרם להם לשלם ריבית גבוהה יחסית, והחשש מידו הארוכה של הבנק המריץ אותם לשלם חובות בזמן בממוצע טוב יותר מהטייקונים, שנחשבו עד לפני שנים אחדות לבלתי פגיעים.

    והפעם הבנקים לא לבד. הטכנולוגיה הדיגיטלית מכניסה לשוק תחרות חדשה, כמעט בלתי מורגשת בינתיים אבל צומחת במהירות - זירת ההלוואות החברתיות: חברות המאפשרות למשקי בית ומשקיעים קטנים להלוות ישירות וללא תיווך הבנק כסף לעסקים ולאזרחים המבקשים הלוואות במחירים תחרותיים. היעילות והמחירים הנמוכים של המערכות מאפשרות לזירות ההלוואות לספק שירותים יעילים למדי.

    רוב מפעילי הזירות הם בנקאים מנוסים בעלי ניסיון בגופים מוסדיים גדולים. זירות המסחר מגלגלות היום סכום הנאמד ב־400 מיליון שקל - סכום קטן יחסית הדומה לסכום האשראי שמגלגל סניף בינוני של בנק גדול. שלומי תורג'מן, מבעלי חברת BTB המספקת אשראי לעסקים קטנים, מעריך שעם השלמת החקיקה המסדירה את הפיקוח על זירות ההלוואות, יגדל קצב גיוסי הכסף של הזירות, המציעות תשואה המגיעה ל־7% לפני מס.

    תשואה בשוק ההון מגיעה בדרך כלל בצד סיכון גבוה: במקרה שאחד הלווים אינו פורע את חובו צריכים המלווים שהלוו לו את הכסף לחלוק בהפסד. אולם תורג'מן אומר שבפועל הסיכון נמוך יחסית, בזכות הבקרה הגבוהה שיש לו על איכות הלווים. בשלוש שנות קיומה של החברה, הוא אומר, אירעו ל־BTB רק 17 מקרים של קריסת לווים.

    בזירת ההלוואות הגדולה בענף, טריא, פיתחו שיטה מתוחכמת לבדיקת אמינותם של לווים. מערכת הבדיקה של החברה דומה למערכות המופעלות על ידי ארגוני ביון, והיא אמורה לספק הערכות לגבי אישיות הלווים ואורחות חייהם. כך למשל בוחנת החברה סימנים מחשידים על פי האופן שמבקש הלוואה מקליד את בקשתו. מערכת אחרת סורקת את הקשתות החברתיות והאינטרנט ומגלה פרטים על סביבתו החברתית של האיש ואורחות חייו. נדב מנסדורף, ממנהלי החברה, מספר שהמערכת מסוגלת לזהות מהמרים כרוניים, או אנשים המשתמשים במספר כתובות דואר אלקטרוני באופן מחשיד. שיעור הקריסה של הלווים, אומר מנסדורף, הוא 0.4% בלבד, נמוך מאוד בכל השוואה לבנקים.
    לבנקים יש סיבות לפחד, אבל חלק מהם פשוט קונה את מערכת הבדיקה של טריא.

    לאתר מעריב

  • גלריות
    מדורים
    דירוגים
    ראשי