• תוכניות מתאר מקומיות: דור ההמשך של תמ"א 38

    האם אנחנו עדים לסופה של התוכנית הארצית לחיזוק מבנים קיימים? • עו"ד שי עדולם, המומחה להתחדשות עירונית, מסביר מדוע דווקא מדובר בהזדמנות לעסוק בבעיות השורש של התחום ואיך ניתן לטפל בהן
    23/07/2019 | עו"ד שי עדולם
    ענף הנדל"ן עסוק לאחרונה בשאלה, האם תוכנית תמ"א 38 הגיעה לסוף דרכה? אולם, זו דווקא ההזדמנות לעסוק בבעיות השורש של ההתחדשות העירונית ולטפל בהן. 

    תוכנית תמ"א 38 חייבת להיות הבסיס הרעיוני לתוכנית ממשלתית חדשה שתעסוק בפתרונות לביצוע יזמות והוצאה לפועל של תוכניות התחדשות עירונית, מהרמה הארצית ועד לרשות המקומית, מהיזם ועד לחברה המבצעת, מהתאגדות של דיירים בבניין מגורים ועד לתוכנית של פינוי-בינוי לשכונה שלמה.

    תמ"א 38. עוד לא הסוף | צילום: Shutterstock

    לפני כ-14 שנים, כשנכנסה לתוקף התוכנית הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), הכוונה היתה להניח תשתית שתייצר עבור יזמים, קבלנים, דיירים פרטיים ורשויות את ההזדמנות לבצע תוכניות של חיזוק מבנים, לצד הוספת ממ"ד, מרפסת ואלמנטים נוספים לנכס, ובכך אף לתרום להעלאת הערך שלו.

    על מנת שתהיה כדאיות פיננסית לפרויקטים כאלו, העניקה המדינה גם אישור להגדלת זכויות הבניה במתחם. למרות חסרונותיה, מדובר בתוכנית חשובה מאין כמותה, שהצליחה לגבש מענה לצורך בהתחדשות עירונית במרחב המחיה האורבני, תוכנית שתרמה להצלת חיי אדם ועקפה את האיטיות המייאשת של הליכי התכנון בארץ הנדרשים לאישור תוכניות מתאר.

    כאשר משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, משרד ראש הממשלה, הכנסת החדשה ומנהלת ההתחדשות העירונית יתכנסו בקרוב, כדי לגבש את התוכנית הבאה, הם חייבים לקחת בחשבון שחוסר הסנכרון בין הרשויות השונות העוסקות בנושא, ובפרט בכל היבטי החקיקה הקשורה בו, הוא המחלה ממנה סובל ענף הנדל"ן. זו הסיבה שזמן אישור התוכניות וזמן הביצוע הולכים ומתארכים, זו הסיבה שמיום הגשת התוכנית לוועדה ועד לסיום הבניה עוברות בממוצע חמש שנים.

    עו"ד עדולם | צילום: אורן קאן

    במסגרת תמ"א 38, חלק מרשויות התכנון אכן פעלו וקידמו תוכניות המשלבות בין הצורך בחיזוק מבנים ישנים וחידוש פני העיר, ובכך ייצרו ודאות תכנונית. בלטה במיוחד העבודה של ועדות התכנון והבניה במחוז תל אביב, אשר הובילה לאישורן של תוכניות הרבעים ושל תוכנית מספר 5000. מנגד, לאחרונה חלק גדול מראשי הערים הגדולות בישראל, במרחב התכנון האורבני הצפוף במדינה - בהם עדיין עומדים על תילם בניינים ישנים מטים לנפול שספק אם ישרדו את רעש האדמה הבא - מודיעים פומבית כי הם מפסיקים לפעול במסגרת התוכנית.

    הכרזה הקובעת כי מקור משפטי לאחד ממפעלי הבניה החשובים ביותר במדינה מבוטל מבלי שיש לו כל המשכיות היא חסרת אחריות. לכן, המדיניות הנכונה היא לייצר רצף משפטי כשמדובר בתהליכים ממושכים ומורכבים (ולעניין זה תהליכי חקיקה ראשית ותהליכי תכנון דומים מאוד), הינה מדיניות הכרחית.

    תכנון אורבני אינו שבשבת המסתובבת ברוח ונתונה לגחמתם של ראשי ערים מתחלפים, אלא גורם אשר יוצר מציאות לדורות. התוכנית הבאה שתגובש חייבת להתבסס על העקרונות ששמה תמ"א 38 ולו מכיוון שזו אינה יכולה להתבטל פתאום כאשר עשרות אלפי דירות ואולי אף יותר מתוכננות להיבנות מכוחה, ללא אלטרנטיבות תכנוניות וכלכליות בנות תוקף שניתנות ליישום מיידי.

    התוכנית החדשה תהיה חייבת לכלול סל כלים לטיפול במתחמי דיור בערים ולהוות תשתית ליזמים וקבלנים מבצעים בתוכניות התחדשות עירונית. את הכשלים שהתגלו בתמ"א 38 ניתן לפתור על ידי אימוץ של תוכניות מתאר מקומיות שיתוכננו ויאושרו מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, ושיתאימו את הוראות התמ"א לאופי ולצרכי המרחב התכנוני עליהן הן חלות.

    ייטיבו מאוד מקבלי ההחלטות וראשי הרשויות אם לא ייכנעו לאופנות חולפות ולא יישארו שבויים בעמדותיהם מלפני הבחירות, ויותירו את הליבה של תמ"א 38 על כנה עד שיאושרו כל תוכניות המתאר במרכזי הערים. צריך לזכור שקודם כל מדובר ביישום אינטרס לאומי של חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. רק לאחר מכן ניתן יהיה לומר שתמ"א 38 "עשתה את שלה".

    הכותב הוא הבעלים של פירמת שי עדולם ושות', המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית, יזמות, תכנון ובניה, נכסים מניבים וקבוצות רכישה

  • גלריות
    מדורים
    דירוגים
    ראשי