• הדבר החם הבא: מרכז תל אביב החדש

    התפשטות תנופת הבנייה אל אזורים חדשים בעיר מביאה לכך שסביבות מגורים שנתפסו "רדומות" הופכות לאטרקטיביות, מה שמוביל לעליית מחירים משמעותית בדירות המוצעות למכירה ולהשכרה • החכמה היא לדעת מתי ובמה להשקיע
    24/11/2019 | BrandVoice, המחלקה המסחרית

    BrandVoice המחלקה המסחרית

    כאשר בוחנים את השינויים שעובר שוק הנדל"ן העירוני, נראה שהדרך היחידה להגיע כיום לדירה בתל אביב היא לדעת מתי ובמה להשקיע או במילים אחרות, לאתר את "הדבר הבא" בזמן הנכון. המגמה הנוכחית מחייבת את רוכשי הדירות לזהות הזדמנויות מראש, כאשר בתקופה האחרונה ניכר שההזדמנות הקרובה נמצאת דווקא בצדה המזרחי של העיר. 

    מדובר בתהליך שהחל כבר בכמה מהשכונות באזור, ביניהן ביצרון, שהפכה לפופולרית בקרב משפחות ונמצאת בתהליך התחדשות שכולל בנייה עניפה של מגדלי מגורים לצד השקעה במבנים הוותיקים.

    תנופת הבנייה באזורים חדשים בתל אביב | צילום: יח"צ

    גם נחלת יצחק, שנחשבה עד לאחרונה לשכונה רדומה יחסית, צפויה לעבור פרויקטי התחדשות עירונית ולהפוך למוקד עניין בשל מגדלי המשרדים שקמים בסמוך אליה. עם זאת, השינוי המשמעותי ביותר צפוי להתרחש דווקא בשכונת יד אליהו. השכונה השקטה והשלווה הופכת לאיזור החם ביותר להשקעות נדל"ן, אך לא רק. למה זה קורה ומי יכול להרוויח מהתהליך?

    תשואות גבוהות ומגורים באזורים עם הכי הרבה אופי בעיר

    המגמה שמשנה את מזרח תל אביב התרחשה בשנים האחרונות גם באזורים נוספים בעיר, והמחישה בהם היטב עד כמה חשוב לזהות בזמן את הפוטנציאל של סביבת מגורים משתנה.
    ניתן לקחת לדוגמה את שכונת פארק צמרת במרכז תל אביב אשר הפכה לשכונה יוקרתית עם גישה לצירי תנועה ראשיים, אך מאופיינת בסביבת מגורים שקטה יחסית וניהנת מאופי של "שכונה מגודרת". מי שזיהה את הפוטנציאל של השכונה בתחילת דרכה ורכש בה נכס נהנה כמשקיע מרווחים של מאות אחוזים על הנכס . כיום השכונה מוגדרת כאחת המבוקשות בתל אביב.

    בדרום העיר ניתן לקחת את שכונת פלורנטין כדוגמה, אחת מהשכונות התוססות של העיר, שהחלה לצבור מעמד אטרקטיבי בעיני צעירים רק במהלך שני העשורים האחרונים. תנופת הבנייה שהגיעה לאזור הסובב אותה שדרגה גם את פני השכונה, ורוכשים ומשקיעים שזיהו את ההזדמנות הספיקו לרכוש בה דירות חדשות במחירים אטרקטיביים במיוחד.

    לפי נתוני אתר מדלן, העלות הממוצעת של דירת שלושה חדרים חדשה בפלורנטין עמדה ב-2009 על 1,121,688 שקלים בלבד. כיום לעומת זאת, מחיר הקנייה הממוצע של דירת שלושה חדרים חדשה בשכונה כבר עומד על 2,997,931 שקלים עם שכירות ממוצעת של 6,000 שקלים. מדובר ביתרון משמעותי עבור מי שניצלו את ההזדמנות בזמן, ונהנים מרמת תשואה שנתית של 2.572%.

    מגמות מחירים בשכונת פארק צמרת | באדיבות את מדלן

    המע"ר (מרכז העסקים הראשי) הצפוני, שממוקם בין נתיבי איילון ממזרח לבין מנחם בגין ממערב, הוא דוגמה נוספת לאזור שהפך לאטרקטיבי במיוחד תוך זמן קצר. מדובר באזור שהיקפי הבנייה המשמעותיים בו כבר הביאו להקמתם של מגדלי מידטאון, שכוללים מגדל משרדים ומגדל מגורים, ושל מגדלי WE, שכוללים מגדל משרדים ומגדל נוסף שמשלב מגורים ומסחר. מטרת הפרויקטים הייתה להפוך את האזור השוקק למרכז תעסוקה שישתלב עם מתחם מגורים, במיקום שמתאים מאוד לצעירים. עם סיום בנייתם של מגדלי מידטאון, שנמשכה כ-5 שנים והסתיימה ב-2018, זינק המחיר לדירה בפרויקט והוא מתחיל כיום ב-40 אלף שקל ומעלה למ"ר.

    מעט דרומית מהמע"ר נמצא מתחם שרונה, עם פרויקטים נוספים שממלאים אף הם מספר תפקידים בהצלחה. מצד אחד ניתן למצוא בו מרכזי מסחר ומשרדים שממוקמים במגדל עזריאלי שרונה ובשרונה מרקט, ומצד שני הוא משמש כמתחם מגורים מתקדם, עם טווח מחירים שמתחיל מ-45 אלף שקל ומעלה למ"ר בפרויקט שרונה וגינדי TLV. לשני אלה מצטרפת גם הצלחת המתחם כמקום בילויים תוסס, שכולל חנויות הפזורות בעשרות המבנים לשימור שבשטחו.

    המגמה בשנים האחרונות בשכונות המרכזיות של תל אביב הינה של עליית מחירים מעל למחיר השוק ולכן נוצרה הזדמנות גדולה דווקא באזורים החדשים המתפתחים שהופכים למכרז החדש של העיר.

    באדיבות אתר מדלן

    מזרח תל אביב כמרכזה החדש של העיר

    אחרי שנים שהתאפיינו בעלייה באחוזי הבנייה באזורים שונים בעיר ומיצוי ההזדמנויות בהם, היום כבר אפשר לומר שהיעד הבא למחפשי הדירות הוא מזרח תל אביב, בדגש על שכונת יד אליהו. הכוונה היא לאזור שנחצה על ידי לה גווארדיה, וממוקם בין דרך משה דיין, דרך ההגנה, רחוב יצחק שדה ונתיבי איילון.

    כמו שכונות אחרות בתל אביב שעברו תהליך פיתוח מוצלח, גם ביד אליהו - שהספיקה לעבור שדרוג תשתיות משמעותי - החלה עלייה ניכרת באחוזי הבנייה. כבר היום מתגוררות בה לא מעט משפחות צעירות, שרצו ליהנות מתל אביב במחירים ידידותיים יחסית, בלי לוותר על סביבת מגורים נעימה ושקטה ונהנות מסביבת מגורים איכותית הכוללת בתי ספר, גנים, מרכזים מסחריים, גני משחקים ומוסדות ציבור נוספים שאינם קיימים בהכרח בשכונות אחרות בעיר.

    מגדלים חדשניים, שדרוג מבנים קיימים, הקמת פתרונות דיור חדשים והתנעת פרויקטי פינוי-בינוי שתופסים תאוצה, הם רק חלק ממה שמצפה לדיירים הנוכחים והעתידיים באזור. יחד איתם צפויים לקום בשכונה פרויקטים שכוללים שטחי מסחר ואזורים ירוקים נוספים, כשגולת הכותרת צפויה להיות ברחוב לה גווארדיה. כך שבדומה לכל שכנותיה שעברו מהפכים מוצלחים, גם יד אליהו עומדת לעבור מתיחת פנים לא קטנה .

    חשוב לאתר את הדבר הבא | צילום: יח"צ

    יתרון משמעותי נוסף של יד אליהו הוא המיקום הנוח שלה, עם קירבה לנתיבי איילון וגישה למגוון פתרונות תחבורה ציבורית אל חלקי תל אביב השונים. בנוסף, כמגמה ברורה בשנים האחרונות של תחבורה ירוקה כגון קורקינטים ואופניים חשמליים, ניתן כיום להגיע למכרז העיר בדרכי תחבורה אלו בזמן קצר של 7-15 דקות נסיעה בלבד. בשנים הקרובות היא עומדת להפוך לנגישה עוד יותר, בזכות שני קווי הרכבת הקלה (הירוק והסגול) שיעברו משני קצוותיה ויקשרו אותה למרכז העיר וגם לערים נוספות. לאלה יתווספו גם גשר יהודית וגשר השלושה, שיעברו מעל לנתיבי איילון, יחברו בין השכונות המזרחיות לבין הצד המערבי של העיר ובכך למעשה יהפכו את יד אליהו למרכז החדש.

    ההזדמנות לדירה בתל אביב קרובה מתמיד

    למרות שיוקר הדיור בתל אביב מטריד כמעט כל מי ששוכר בה דירה, כולם מסכימים שקיים קושי משמעותי לעזוב אותה. קיימות סיבות רבות לתופעה, שאחת מהן היא כמובן המיקום המנצח. המחשבה על דירה בעלות אטרקטיבית נראית פחות מפתה כשצריך להתרחק מהסביבה שהתרגלנו אליה, ולכן רבים מוותרים עליה מלכתחילה.

    זינוק המחירים במקרים של פלורנטין ואזור המע"ר הצפוני מוכיח, שברגע שמגיעה הזדמנות להתרחב אל אזורים חדשים בעיר - זו הזדמנות שצריך לקחת בשתי ידיים ולהבין את הפוטניציאל העתידי שלה. בניגוד למצבים בהם רכישת דירה במחיר משתלם מגיעה עם ויתורים, כמו ריחוק מהעבודה, ממקומות הבילוי האהובים ומהחברים או צורך לקנות רכב, פרויקטי הבנייה באזורים מתפתחים בתל אביב משנים את התמונה.

    מזרח תל אביב כמרכזה החדש | צילום: יח"צ

    אם גם אתם שואפים להיות הבעלים של דירה תל אביבית באזור בעל פוטנציאל גבוה לעליית ערך הדירות מצד אחד וצמיחה אורבנית סביבתית מצד שני, ייתכן מאוד שמזרח תל אביב ושכונת יד אליהו היא ההשקעה שאתם לא רוצים לפספס.

    בהתחשב במגמות עליית המחירים שמאפיינים את האזור, נראה שההזדמנות לרכוש דירה במחיר אטרקטיבי בתל אביב עברה למזרח העיר שהולך להגדיר את מרכזה החדש של תל אביב. לשם ההמחשה, רמות מחירים בשכונת יד אליהו העומדים כיום על כ-33 אלף שקל למ"ר הינם זמניים בלבד ותוך זמן קצר ההערכה היא שעליית המחירים לא תאחר לבוא ותגיע לרמות מחירים של כ-42 אלף שקל למ"ר. מי שעשויים להפוך המרוויחים העיקריים של התהליך הם ציבור רוכשי הדירות, בדגש על אלה שחשבו שרכישת דירה בעיר היא משימה בלתי אפשרית.

  • גלריות
    מדורים
    דירוגים
    ראשי